Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşı...

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması

Olağan ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması prensip olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşse de, Türk Medeni Kanunu (TMK) zilyetliğin (bir eşya üzerindeki fiili hâkimiyetin) belirli şartlar altında mülkiyetin kazanılmasına yol açtığı iki istisnai yol düzenlemiştir: Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712) ve Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713). Bu iki kazanım yolu, uygulamada tapu sicilindeki hataları gidermeye veya kayıtsız taşınmazların hukuki statüsünü belirlemeye hizmet eder.

 1. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 712)

Olağan zamanaşımı, tapu sicilinde yolsuz bir tescil bulunan taşınmazın, zilyetliğe dayalı olarak yasal maliki tarafından kazanılmasını düzenler. Bu, tapu sicilinin güvenilirliğine dayanan iyiniyetli üçüncü kişileri koruma amacını taşır.

Şartları:

1.     Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz Olması: Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olması gerekir.

2.     Yolsuz Tescil Bulunması: Tapu sicilindeki tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmamalıdır (Örneğin; geçersiz bir satış sözleşmesine rağmen tescil yapılması).

3.     İyiniyetli Zilyetlik: Tescil edilen kişi, tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır. İyiniyet bu yolda aranan en temel şarttır.

4.     Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyedin kendisini taşınmazın maliki gibi görmesi ve bu sıfatla hareket etmesi gerekir.

5.     Davasız ve Aralıksız Zilyetlik Süresi: Zilyetliğin, aleyhine bir dava açılmadan ve kesintiye uğramadan on yıl (10 yıl) sürmesi gerekir.

6.     Taşınmazın özel mülkiyete konu olması: Kamuya ait bir taşınmaz MK. 999’a istinaen tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş ya da kaydı kapatılmış olması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi böyle bir taşınmazın olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Bu noktada Yargıtay içtihatları da bu şekilde oluşmuştur.

Sonuç:

Bu şartların on yıl boyunca gerçekleşmesi durumunda, tapudaki yolsuz tescil kendiliğinden geçerli hale gelir. Zilyet, mülkiyeti geriye dönük olarak (zilyetliğin başlangıç anından itibaren) kazanmış sayılır. Bu kazanım, tescile dayansa da, hukuk tekniği açısından aslen kazanma yollarından biri olarak kabul edilir.

 2. Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713)

Olağanüstü zamanaşımı, özellikle tapu sicilinde kaydı bulunmayan veya hukuki durumu belirsiz taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasını sağlar. Bu yol, tapu dışındaki fiili durumu hukuki duruma uygun hale getirmeyi amaçlar.

Taşınmaza İlişkin Şartlar (Üç Halden Biri):

1.     Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmaması: Taşınmazın tapu sicilinde herhangi bir kaydının bulunmaması.

2.     Tapu Kaydından Malikinin Kim Olduğunun Anlaşılamaması: Tapuda kayıtlı olmasına rağmen malik sütununun boş olması veya kimlik bilgilerinin yetersiz olması.

3.     Malik Hakkında Yirmi Yıl Önce Gaiplik Kararı Verilmiş Olması: Tapuda malik görünen kişinin gaipliğine karar verilmiş ve mirasçılarının taşınmazı adlarına tescil ettirmemiş olması.

Önemli Not: Kamu malları ve özel kanunlarla tescili yasaklanan taşınmazlar bu yolla kazanılamaz.

Zilyetliğe İlişkin Şartlar:

1.     Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Zilyedin kendisini taşınmazın maliki gibi görmesi ve davranması gerekir. Bu zilyetlikte, olağan zamanaşımının aksine iyiniyet aranmaz. Gaspçı bile, diğer şartlar mevcutsa bu yoldan yararlanabilir.

2.     Davasız ve Aralıksız Zilyetlik Süresi: Zilyetliğin aleyhine bir dava olmaksızın ve kesintiye uğramadan yirmi yıl (20 yıl) sürmesi gerekir. Önceki zilyetlerin bu yola elverişli zilyetlik süreleri, halef olan zilyede eklenebilir.

Sonuç ve Usul:

Bu şartların tamamlanmasıyla zilyet, doğrudan mülkiyeti kazanmaz. Mülkiyeti kazanmak için mahkemeye başvurarak tescil davası açması gerekir.

·  Tescil Davası ve İlan: Zilyet, taşınmazın kendi adına tescilini talep eder. Mahkeme, tapu sicili ve ilan yoluyla ilgililere duyuru yapar.

·  Tescil Kararı: İlan süresi içinde itiraz eden olmazsa veya itiraz yerinde görülmezse, mahkeme taşınmazın davacı (zilyet) adına tesciline karar verir.

Mahkeme kararı ile yapılan bu tescil, mülkiyetin aslen kazanılması sonucunu doğurur.

Bu iki kurum, Türk Medeni Hukuku'nun zilyetliğe tanıdığı hukuki gücün en somut örneklerini oluşturur ve mülkiyet hakkının toplumsal barışı ve istikrarı sağlama işlevine katkıda bulunur.

Bu makale, 6098 sayılı Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat referans alınarak genel hatlarının açıklanması için hazırlanmıştır.Taşınmazın zamanaşımı yoluyla kazanılması farklı durumlar ve ayrıntılı hususlar içerebilir.Özel durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önemle tavsiye edilir.Mülkiyet hakkı ve ecrimisil ile ilgili tüm sorularınız ve hukuki danışmanlık almak için Web sitemizde yer alan WhatsApp hattı üzerinden veya 0 506 326 77 73 olan telefon numaramızdan bize ulaşabilirsiniz.