Kira Bedelinin Tespiti Davası
6098 Sayılı
Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kira Bedelinin Tespiti Davası: Şartlar,
Esaslar ve Usul
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflar
arasındaki en temel uyuşmazlık noktalarından biri kira bedelinin revize
edilmesidir. Ekonomik koşullardaki değişimler, paranın alım gücündeki düşüş
veya taşınmazın bulunduğu bölgedeki değer artışları, başlangıçta belirlenen
kira bedelinin sembolik kalmasına neden olabilmektedir. Bu noktada hukuk
sistemi, "sözleşmeye bağlılık" (pacta sunt servanda) ilkesi ile
"hakkaniyet" arasındaki dengeyi Kira Bedelinin Tespiti Davası
ile kurmaktadır.
1-Kira Tespit Davasının Hukuki
Niteliği
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu dava, yalnızca konut ve
çatılı işyeri kiralarında söz konusu olur. Davanın amacı, yeni dönemde
uygulanacak kira bedelinin mahkeme eliyle, belirli objektif kriterlere göre
saptanmasıdır.
2-Kira Tespit Davasını Kimler
Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı
açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük
kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira
bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete
tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek
ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra
muvafakat vererek davaya katılabilirler.
3- Davanın Açılma Şartları
Bir kira tespit davasının dinlenilebilmesi için şu
şartların varlığı aranır:
-Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Ortada taraflarca imzalanmış veya
zımnen devam eden bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
-Hukuki Yarar: Tarafların yeni dönem kirası üzerinde anlaşamamış
olmaları gerekir.
-Dava İkame Zamanı: TBK m. 345 uyarınca bu dava her zaman açılabilir.
Ancak davanın sonuçlarının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli
olması için özel ihtar sürelerine uyulmalıdır.Ancak, sözleşmede artış oranı
belirlenmişse ihtara gerek olmaksızın tespit edilen kira bedeli yeni dönemin
başından itibaren uygulanır.
4- Kira Bedelinin Belirlenmesinde
Kullanılan Kriterler
Mahkeme, kira bedelini belirlerken sözleşmenin
süresine göre iki farklı yöntem izler:
A. Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler
(TBK 344/1-2)
Eğer kira ilişkisi 5 yılı doldurmamışsa, hakim yeni
dönem kirasını belirlerken bir önceki yılın kira bedelini baz alır. Bu artış, bir
önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Not: 2022-2024 yılları arasında
uygulanan %25'lik sabit artış oranı geçici bir düzenlemeydi ve mevcut hukuk
pratiğinde (2026 itibarıyla) tekrar TÜFE üst sınırı esas alınmaktadır.
B. Beş Yılı Dolduran Sözleşmeler
(TBK 344/3)
Kira ilişkisi 5 yılı tamamlamışsa (veya her 5 yılın
sonunda), hakim artık TÜFE oranıyla bağlı değildir. Bu durumda bedel;
-Emsal kira bedelleri,
-Taşınmazın durumu (mevki, büyüklük, yıpranma payı),
-Hakkaniyet esasları, göz önünde bulundurularak
belirlenir.
5- Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı
İndirimi)
5 yılı aşan davalarda bilirkişi tarafından belirlenen
"piyasa rayiç değeri" üzerinden mahkemece bir miktar indirim yapılır.
Yargıtay uygulamalarına göre bu indirim genellikle %10 ile %20 arasında
değişmektedir. Bu indirimin gerekçesi, kiracının "eski kiracı" olması
ve taşınmazı yeniden kiralama maliyetlerinden malikini muaf tutmasıdır.
6-Usul Hukuku Bakımından Önemli Hususlar
-Görevli
ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi;
yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri
mahkemesidir.
-Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
-İhtarname Stratejisi: Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa veya kiracıya bu süre içinde kira artırılacağına dair yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.Ancak; Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır
Sonuç
Kira bedelinin tespiti davası, mülkiyet hakkı ile
barınma hakkı arasındaki hassas terazidir. Yargılama süreci genellikle
bilirkişi incelemesi ağırlıklı ilerler. Tarafların hak kaybına uğramaması için
özellikle 5 yıllık sürenin dolup dolmadığı ve usulüne uygun ihtarname
gönderilip gönderilmediği hususları titizlikle takip edilmelidir.
Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Her somut
olay kendi özelinde farklı hukuki değerlendirmeler gerektirebileceğinden, Kira
Tespit Davası sürecinin bir avukat eşliğinde yürütülmesi tavsiye edilir.
0 Yorum